Фильтр для инвесторов: новая «Семейная ипотека» покончит со спекуляциями

С 1 февраля 2026 года для госпрограммы «Семейная ипотека» изменилась процедура выдачи — один кредит на семью, оба родителя обязаны стать созаемщиками. Повлияет ли новая логика на доступность покупки, спрос и стратегии девелоперов, комментирует директор по продукту «Сити21» Дарья Постникова.

Год завершился ажиотажем на рынке новостроек — грядущие изменения подстегнули семьи, которые хотели успеть «войти в программу» к быстрому выходу на сделки. Итог — в четвертом квартале число сделок по московским новостройкам в годовом выражении выросло на 15–20%, а по проектам в Подмосковье — почти в 1,5 раза.

Как повлияют новые условия на рынок?

Произошедший всплеск продаж явился по сути вымыванием спроса из будущих периодов. Часть клиентов, которые планировали выйти на сделки в первой половине 2026 года, уже реализовали свои планы. Это означает, что в ближайшие месяцы произойдет временное затишье и спад продаж. 

Отдельным последствием станет постепенное изменение структуры спроса. Семейная ипотека становится максимально адресной программой и из числа покупателей исключаются те, кто приобретал квартиры не как семейный актив и не для собственного проживания, а для спекулятивного заработка. Это приведет к некоторому сокращению доли инвестиционных сделок, которые для московского региона составляют порядка 10% продаж.

Как изменятся стратегии девелоперов?

Массовые инструменты стимулирования покупки, такие как универсальные скидки, становятся все менее действенными. Первоочередное значение в глазах покупателя сегодня имеет сам продукт, его локация и гибкие финансовые инструменты: рассрочки, субсидированные ставки, комбинированные модели, работа с первоначальным взносом. Таким образом, конкуренция идет в нескольких плоскостях: качества продукта, цены предложения и финансового сервиса.

Адресных ипотечных программ уже немало: семейная, военная, для ИТ, дальневосточная и сельская. Такая узкая сегментация ставит перед девелоперами новые вызовы — создать продукт, который будет точно соответствовать ожиданиям каждой категории покупателей и предвосхищать их.

К эволюции жилой среды и характеристик квартир подводит и новое нормативное ограничение минимальной площади лотов, введенное в 2025 году.

По моему мнению, новые изменения положительно отразятся на рынке жилой недвижимости. Жилые комплексы и квартиры станут более просторными и эргономичными, продуманными до мелочей, потому что продукт будет все меньше ориентирован на быструю продажу инвесторам — в мелкой нарезке, и все больше — на реальную жизнь.

Происходящие процессы говорят о поисках различных путей сбалансировать рынок, снизив риски ипотечных пузырей и инвестиционных спекуляций. По мере снижения ключевой ставки Банка России и улучшения условий рыночной ипотеки спрос способен вернуться к средним значениям предыдущих периодов и, более того, стать более адресным.  

Источник: РБК